lunedì 23 maggio 2016Ultimo Aggiornamento:

Come calcolare valore catastale di un immobile

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Oggi in questa guida cercheremo di capire come eseguire il calcolo valore catastale di un immobile; il tutto però andando per gradi, in modo da analizzare correttamente ogni parte del discorso.

Infatti per prima cosa è bene precisare cosa si intende per valore catastale di un immobile. Il valore catastale o anche detto valore fiscale di un immobile è quel valore che viene utilizzato come base di calcolo per le tante imposte presenti e differenti che esistono in Italia.


Tra le seguenti imposte possiamo dunque trovare le:

  • imposte di successione - viene pagata dai familiari o parenti a seguito di un trasferimento di proprietà dovuto al decesso del proprietario di quel bene.
  • imposte di donazione - viene pagata in caso di trasferimenti a titolo gratuito di alcuni beni specifici o di proprietà all'estero se i proprietari sono ancora residenti in Italia.
  • imposte di registro - è un tributo che dev'essere versato ogni qualvolta vengano registrati degli atti giuridici specifici all'Agenzia delle Entrate (alcuni esempi sono i contratti di compravendita, permuta o divisione di immobili, dove quindi c’è l’obbligo di rivolgersi ad un notaio). Viene usata solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
  • imposte ipotecarie - sono tasse che si trovano sul trasferimento di immobili (sia gratuito che a pagamento) di ipoteche o diritti (esempio quello di usufrutto). Viene usata solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
  • imposte catastali - sono tasse che si trovano sulle volture catastali per il trasferimento (sia gratuito che a pagamento) di ipoteche o diritti (esempio quello di usufrutto). Viene usata solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. 

Il valore catastale viene anche usato come modello per calcolare il valore minimo annuo del canone di locazione (che secondo le leggi attuali non dev'essere inferiore al 10% del valore catastale determinato).

Calcolare valore catastale: Guida al procedimento


A questo punto, possiamo quindi capire come determinare il valore catastale in modo corretto. Il valore fiscale del bene, è il risultato della moltiplicazione tra la rendita catastale (indicata nella visura camerale) rivalutata del 5% ed il coefficiente stabilito per legge e che varia a seconda della categorie catastale in cui rientra l’immobile stesso. Grazie a questa operazione sarà possibile calcolare il valore catastale di qualsiasi immobile e terreno.

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Come capire la categoria catastale di appartenenza


Come scritto in precedenza, prima di calcolare il valore catastale, dobbiamo sapere a quale categoria catastale appartiene l’immobile oggetto delle nostre ricerche. L’immagine qui sotto spiega nel dettaglio quali sono i gruppi e sottogruppi che identificano gli immobili in questione.

calcolo-valore-catastale-immobile

È possibile conoscere la rendita catastale anche attraverso il servizio online messo a disposizione dall'Agenzia del Territorio. Per accedere è necessario fornire il proprio codice fiscale e gli estremi catastali dell’immobile oggetto della verifica. I dati catastali da conoscere sono i seguenti:

  • foglio catastale
  • comune
  • particella/mappale
  • eventuale subalterno

È bene sapere che il valore catastale cambia anche in base al fatto che si tratti di prima casa o seconda, quindi è necessario inserire questa voce nel campo di “Abitazione principale”. Sul sito si potrà anche conoscere, creare e scaricare il proprio:  "Elaborato planimetrico catastale".

E se gli immobili non fossero censiti?

In questo caso entrambe le parti, in caso di trasferimento di immobili, possono usare la rendita presunta per determinare il valore catastale. Successivamente bisognerà, in fase di atto notarile, dichiarare espressamente che ci si avvale delle disposizioni citate nell'Articolo n° 12 del D.L. n.60 del 1988, convertito poi nella legge 154 del 1988.


La rendita presunta (ovvero la rendita catastale attribuita) verrà in seguito notificata direttamente al contribuente dall'ufficio preposto dell’Agenzia del Territorio. Se conclusa la fase dell’atto notarile il valore della rendita attribuita risultasse maggiore rispetto a quello dichiarato in fase di atto, a quel punto l’Agenzia del Territorio invierà al nuovo acquirente l’imposta dovuta (con gli interessi) che lui dovrà prontamente pagare.


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