Donare immobile senza notaio

Il notaio, si sa, comporta delle spese non indifferenti, e che spesso vanno a gravare sul costo dell’immobile.

Di qualsiasi donazione si tratti, sia di denaro che di beni, la legge specifica che c’è bisogno di un atto notarile e di due testimoni per certificare il passaggio di proprietà tra il donatore ed il beneficiario.

Il notaio non è necessario solo quando il bene donato ha un costo modesto; anche se l’immobile, pur avendo un costo modesto, non potrà mai essere considerato un bene modesto ed sarà obbligatorio l’atto notarile.

Ma allora esiste la possibilità di trasferire la proprietà di un immobile senza notaio? 

Sì, se si tratta dell’usucapione. Però nel caso in cui non si volesse ricorrere al tribunale (obbligatorio in questo caso) è possibile comunque risparmiare notevolmente le spese del notaio facendo una donazione indiretta o diretta.

In questa guida, spiegheremo cos’è l’usucapione e come si svolge la donazione; vedremo anche nel dettaglio la differenza tra la donazione diretta e quella indiretta ed i relativi costi del notaio.

Donare immobile per usucapione senza notaio

La pratica dell'usucapione è l’unico metodo che permette la donazione di un immobile senza ricorrere al notaio, anche se questo metodo comporta comunque dei costi.

Per prima cosa bisognerà accertare che il beneficiario del bene, abbia abitato nell’immobile per almeno 20 anni.

Il donatore dovrà quindi avviare una causa fittizia tramite il tribunale, ed entrambe le parti dovranno poi mettersi d’accordo sull’eventuale quota che spetta ad entrambe le parti.

La sentenza sarà poi retroattiva, e verrà trascritta nei registri pubblici degli immobili. Il beneficiario del bene, avrà quindi ottenuto la piena proprietà di utilizzo dell’immobile in cui ha vissuto con usucapione, il tutto senza un atto notarile obbligatorio.

Donazione diretta dell'immobile

Come fare a donare un immobile al figlio o parenti senza notaio, è possibile? Guida completa

Quando un padre vuole regalare la casa al figlio, o viceversa, sarà compito del notaio e dei due testimoni, certificare che il passaggio di proprietà sia avvenuto correttamente.

Il donante dovrà quindi sostenere le spese del notaio e la tassa di donazione. Questa tassa può essere evitata solo nel caso in cui il valore della casa sia inferiore ad un milione di euro. 

La tassa stessa sarà differente anche a seconda dei casi. Se si tratta di un genitore che dona la casa al figlio allora l’imposta dovuta sarà pari al 4% sulla quota ereditata.

Nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli, allora l’aliquota sarà del 6% sul valore della casa, sempre che la stessa abbia un valore pari a 100.000,00 euro. Proseguendo con la lettura è possibile trovare una tabella dettagliata che indica chiaramente tutte le imposte/tasse da pagare + i vari esempi possibili.

Anche in questo caso è possibile dichiarare un valore inferiore per l’immobile, anche se consiglio sempre di rivolgersi ad un professionista che possa stimare il valore catastale della casa nel dettaglio proprio per non aver problemi con il fisco in futuro.

Donazione indiretta dell'immobile

Trattasi di donazione indiretta quando il donatore non è un parente. In questo caso se il padre vuole donare la casa al proprio figlio, o viceversa, è possibile dichiarare, al momento del primo atto notarile (tra terze parti e donatore) che l’immobile in questione è una donazione.

Il donatore dovrà quindi pagare il proprietario dell’immobile, e successivamente potrà donarlo direttamente al beneficiario, senza dover quindi richiedere un nuovo intervento da parte del notaio.

In questo caso, il beneficiario non dovrà sostenere nessun costo (sempre per immobile con valore inferiore ad un milione di euro): né per il passaggio di proprietà con atto notarile, né per la tassa di donazione.

Nel caso in cui alla firma del primo atto sia stata omessa la clausola di donazione, il donatore in questione dovrà obbligatoriamente affidarsi ad un notaio anche per la donazione stessa, andando a pagare due volte le relative imposte.

I costi, imposte e tasse da pagare sulle donazioni

Anche se in alcuni casi nella donazione è esente il notaio, purtroppo però tale operazione non è priva di costi e tasse. Anzi in molti casi le percentuali sono anche elevate e tutto varia in base al grado di parentela che esiste tra il ricevente e il donatore.

Infatti come indica la legge le aliquote sono diverse per ogni tipologia di parentela, quindi ogni persona pagherà differenti imposte e logicamente se si riesce a stare sotto ai valori indicati in tabella, le donazioni non verranno tassate dallo Stato.

Il Beneficiario della donazione	Aliquota	Franchigia Beneficiario
Coniuge/i, figlio/i e genitore/i	4%	1milione di euro
Fratelli e/o sorelle indicati	6%	100mila euro
Altri parenti massimo fino al 4°	6%	//
Tutte le altre tipologie di soggetti	8%	//
Facendo un esempio possiamo dire che: se avviene una donazione in famiglia su una quota di 1.300.000 euro, essa sarà soggetta ad un’imposta di ben 12.000 euro. In questo caso, come dice la tabella l’imposta è del 4% da calcolare sui 300.000 euro superiori al milione. Quindi se nella donazione che si vuole fare risultano delle proprietà immobiliari, in ogni caso, si dovranno pagare le tasse riguardanti l’imposta ipotecaria del 2%, quella catastale del 1% e l’imposta di registro di circa 200 euro per registrare l’avvenuto atto di donazione svolto.

Consigli finali: Cosa c’è da sapere ancora sulla donazione?

La completa definizione di donazione (fonte Wikipedia) indica che il documento presentato alla fine dei conti è un vero e proprio contratto, scritto e firmato, nel quale viene indicato, come e a chi viene regalato o donato l’immobile. Oltre a questo come già sappiamo nell’elenco delle donazioni rientrano anche l’usufrutto, la rinuncia del credito e i diritti sui beni.

Ma perché viene chiamato contratto di donazione?

Viene chiamato cosi, perché chi dona e chi riceve la casa dev’essere consapevole di ciò che sta facendo e per questo è necessario stabile un contratto scritto che ne attesti la volontà di entrambi i membri.

Quindi quando non serve il notaio?

Come abbiamo indicato nel primo paragrafo della guida, il notaio può non essere chiamato in causa, quando si attiva la cosiddetta “donazione per valore modesto”.

Quindi per poter effettuare un regalo sotto-indicando la clausola di “valore modesto” è necessario che le ricchezze di chi sta donando la casa non segnano profondamente le sue condizioni economiche.

Detto in parole semplici: Più le proprie condizione economiche sono migliori, più il valore delle donazioni che si possono fare aumenta.

Chi può donare e chi può ricevere?

Come per qualsiasi operazione non possono neanche in questo caso, svolgere le pratiche di donazione degli immobili: i minorenni, gli invalidi, gli interdetti e coloro che hanno bisogno di sostegno. Invece possono donare tutte le persone maggiorenni, i famigliari in possesso del bene, le persone giuridiche, gli enti pubblici e le persone private.

Al contempo in donazione possono ricevere la casa i figli disabili, i figli non ancora nati, quelli nati, i figli adottati. Invece non posso ricevere o fare doni per un bene futuro che ancora non esiste o meglio che attualmente non è indicato all’interno del proprio patrimonio.

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Per quanto riguarda i minori, come già indicato nei nostri precedenti post: "intestare casa ad un minorenne", non possono ricevere e non gli si può intestare l’abitazione se non accompagnati da un genitore o rappresentante tutelare “giudice di legge”.

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