martedì 1 marzo 2016Ultimo Aggiornamento:

Case in costruzione: a cosa bisogna stare attenti

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Avendo un padre costruttore sono in molti che ogni giorno mi pongono domande di consulenza per quanto riguarda l’acquisto di case in costruzione in Italia, ponendomi tutti la stessa domanda: a cosa bisogna stare attenti durante l’acquisto? Quali sono i rischi nel comprare casa direttamente su carta prima della messa in opera della struttura? Proprio per questo motivo e per rispondere a tutti i modo semplice e veloce, ho deciso di creare questa semplice guida dove elenco principalmente i possibili rischi e problematiche che ci potrebbero essere durante l’acquisto di una casa in costruzione.

Il problema principale che potrebbe persistere o meglio preoccupare chi compra una casa in costruzione e sicuramente quello legato alla non possibilità di vedere davanti ai propri occhi l’immobile pronto all'uso. Infatti per molti, portare a termine un acquisto risulta difficoltoso quando la casa non esiste ancora e di conseguenza anche le vendite non sono più certe come una volta. Ricordo parecchi anni fa, quando mio padre presentava il progetto su carta in cantiere e la gente veniva subito spontaneamente a vedere di cosa si trattava, magari subito con una proposta di acquisto tra le mani. Ora i tempi sono cambiati, non se per colpa della crisi o meno, ma tutti sono sempre più spaventati nel comprare un immobile prima di vederlo già costruito.


A cosa stare attenti se si acquista una casa in costruzione


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Da un certo punto di vista comprendo gli animi della gente, visto la mancanza di soldi e l’impossibilità di fidarsi ciecamente di qualcuno che non conoscono. In questo caso infatti solo i conoscenti, amici, parenti e le agenti immobiliari possono mettere in giro una buona parola per far iniziare la compravendita immobiliare su carta; consentendo al costruttore di pagare le spese e portare a termine la costruzione. In questo caso anche l’aiuto della propria banca è essenziale (con un prestito) per mandare avanti i lavori. Comunque sia, per esperienza consiglio vivamente di stare molto attenti alle imprese poco conosciute e richiedere prima dell’acquisto il pacchetto tutele. Questo pacchetto consente all'acquirente interessato di proteggersi e recuperare le somme di denaro versate del pagamento anticipato in caso di fallimento della compagnia.

Quindi se l’impresa di costruzione dovesse dichiarare fallimento per mancanza di fondi o impossibilità di portare avanti i lavori, i creditori (banche e acquirenti reali che hanno offerto i soldi) in questo caso potranno richiedere il rimborso del denaro versato. Questo passaggio però potrà essere attuato solamente per le case in costruzione (aventi il permesso ufficiale di edificazione) prima della fine dei lavori e dell’attuazione del rogito. In questo caso la normativa prende in considerazione le abitazioni private, residenziali e commerciali. Dall'elenco sottoposto, non sono presenti perché esclusi per legge, gli edifici costruiti prima della metà del 2005, visto che l’attuazione della normativa è avvenuta difatti il giorno 20 dell’anno 2005.

Il pacchetto tutele che assicura la protezione all'acquirente

Aggiungo che il pacchetto tutele consente al richiedente di avere una nuova assicurazione d’applicare al contratto di compravendita della casa, in modo da proteggere la struttura dai danni. Essa per essere valida dovrà però essere consegnata prima del rogito finale ed in allegato alle garanzia fideiussoria. Ricordo che la garanzia di fideiussione è sempre a carico del costruttore e bisogna stare attenti proprio a questo, visto che: molte imprese in Italia cercano di non consegnare la polizza assicurativa della fideiussoria. Se questo dovesse accadere l’acquirente potrà avvalersi dei propri diritti e rendere il contratto nullo, visto che secondo la legge vigente è stato indicato che l’obbligo di tutto ciò è a carico del costruttore. In poche parole, nella maggior parte dei casi non è possibile rinunciare alla fideiussione di garanzia dell’immobile, in caso di operazioni con case in costruzione e in vendita su carta.

Oltre a questo nel pacchetto saranno presenti: i dati del contratto preliminare; il diritto di mantenere le condizioni precedentemente indicate in caso si dovesse vendere la casa all'asta; la non possibilità da parte del notaio di attuare atti di vendita o acquisto senza una corretta divisione del mutuo; il divieto da parte del notaio di cancellare l’ipoteca sui lotti senza mutuo; ricostruzione dell’atto fallimentare in modo da permettere in caso di fallimento del costruttore, il risanamento di un maggiore numero di creditori; revocatoria fallimentare se chi compra entra nel “proprio” immobile prima di 1 anno dal giorno di acquisto; infine la preparazione di un fondo di solidarietà per aiutare le vittime di chi ha avuto un fallimento immobiliare durante la costruzione.

A cosa bisogna stare attenti durante la vendita su carta di immobili in Italia?


In Italia la richiesta di fideiussione, (durante una vendita su carta) è obbligatoria successivamente alla richiesta di costruzione (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo vuol dire che se il richiedente compratore dell’appartamento vuole assicurarsi ed utilizzare il pacchetto tutele; potrà farlo solamente se si prende la briga di: richiedere la stipula del contratto preliminare di compravendita e pagare eventuali caparre. Il tutto da effettuare solamente dopo l’inizio della domanda di acquisto. È giusto ricordare infine che quando si richiedere un contratto preliminare, il passaggio di proprietà viene definito durante la costruzione sul rustico, cioè durante la vendita a grezzo dell’unita richiesta. Una volta completati poi i lavori si diventerà i reali proprietari dell’immobile; quindi evitate di sborsare elevate cifre di denaro prima dell’ultimazione dell’intera struttura immobiliare, visto che sono prive di assicurazione.

Per andare sul sicuro, mettetevi d’accordo con il costruttore e cercate di pagare solamente le parti riguardanti il rustico o meglio le mura perimetrali del vostro appartamento. Evitate di pagare cifre superiori di quanto realmente dovete sborsare e per essere certi al 100% di chi avete di fronte; fate come vi ho indicato precedentemente… cercate ovunque indicazioni sull'azienda; chiedete in giro chi è il costruttore e come si comporta; quali sono i costi insoluti della ditta (se ne dovesse avere); informatevi sull'onesta dell’impresa; assicuratevi e siate certi della sua affidabilità, investigate se ciò che vi dice è realmente tale; controllate online e tramite social network se il profilo dell’azienda è pulito, seguito e corretto; analizzate nel dettaglio tutti i progetti e le costruzioni passate. Alla fine di tutto e prima di mettere in modo definitivo la firma sul contratto per acquistare la "vostra" casa (per evitare di essere al centro di situazioni spiacevoli) assicuratevi anche di vedere lo stato di salute del proprietario durante le operazioni di costruzione delle case. Solo seguendo questi consigli avrete la certezza assoluta di diventare voi stessi, fin da subito, i proprietari della casa in costruzione senza problemi alcuni.


Ulteriori consigli da non dimenticare

  • Ricordatevi che la normativa potrà essere attuata anche durante altri problemi; come ad esempio: liquidazione coatta amministrativa, esecuzione immobiliare e concordato preventivo.
  • Non bisogna dimenticare che acquistare case in costruzione porta anche notevoli vantaggi; come ad esempio: la possibilità di ottenere un risparmio economico sulla casa (contrattando sul prezzo finale) rispetto alle costruzioni nuove già complete.
  • L’opportunità d’intervenire durante la costruzione, richiedendo all'impresa modifiche dell’appartamento. Così facendo sarà possibile adeguarlo in base all'esigenza quotidiana di chi deve viverci.
  • Infine comprare una casa ancora in fase di costruzione consente di risparmiare denaro ed avere in termini di paragone una casa completamente nuova a prezzi decisamente più bassi rispetto al mercato.


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