venerdì 23 settembre 2016Ultimo Aggiornamento:

Come vendere casa con mutuo in corso: guida completa

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Come si fa a vendere una casa con mutuo in corso? È possibile vedere l’immobile se il finanziamento non è ancora stato pagato del tutto? Prima di entrare nel dettaglio vorrei fare una premessa indicando le tre modalità possibili per poter vendere casa con il mutuo in corso senza problemi alcuni. In questo caso si può estinguere il mutuo mediante finanze personali prima del giorno del rogito; estinguere il mutuo una volta ricevuto il denaro ricavato dalla vendita dell’immobile; oppure come ultima possibilità chiedere all'acquirente interessato se desidera accollarsi lui stesso il mutuo, senza doverne attivare uno nuovo.

In tutti e tre i casi è molto semplice proseguire, visto che si viene seguiti dal notaio, sia per quanto riguarda l’estinzione del mutuo (più documenti) per il venditore e sia per l’accollo dello stesso (più documenti) da parte dell’acquirente. Inoltre per tutti i mutui casa classici, cioè quelli offerti ai privati, è prevista la cancellazione gratuita dell’ipoteca, così da evitare ulteriori spese dopo l’acquisto della casa.

Può accadere però, com'è avvenuto di questi tempi, che il mutuo della casa in corso abbia un valore residuo da saldare maggiore di quello dell’immobile stesso. Questo problema è dovuto purtroppo all'andamento del mercato immobiliare, che ha visto negli ultimi tempi abbassare il valore di molti appartamenti e dimore in Italia. In questo caso, se il debito del mutuo al momento della vendita immobiliare, fosse maggiore del costo della casa, il venditore dovrà prendersi carico delle spese e saldare di tasca propria il debito, finché esso non verrà esistito. Oppure in alternativa, come indicato sopra, saldare il debito restante con il ricavato della vendita, altrimenti il processo di compravendita non potrà concludersi.

Vendere casa con mutuo: accollo del finanziamento


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Accollarsi il mutuo casa, significa vendere una dimora al compratore facendo pagare a lui le rate restanti del finanziamento. Esso quindi provvederà ad intestarsi la casa e il mutuo in corso in modo da pagare lui stesso le spese ogni mese. Questo processo però come ben si sa, non svincola del tutto il vecchio proprietario, visto che si dovrebbe incorrere in una liberatoria presso la banca madre, richiedendo l’estinzione del mutuo verso l’ex proprietario al fine di trasferirlo al compratore. Così facendo anche i diritti e i doveri di pagamento verranno trasferiti del tutto al nuovo compratore, evitando problemi al vecchio proprietario in caso di mancato pagamento delle rate o altro.

Ad ogni modo, questa può essere solo un’ipotesi o meglio un’offerta da volgere al nuovo proprietario. Perché? Semplice! Il proprietario potrebbe tranquillamente rifiutare l’accollamento del mutuo, al fine di attivarne uno nuovo a condizioni possibilmente più vantaggiose e magari con tassi di interesse più agevolati. Quindi nel caso l’accollo non dovesse essere accettato, toccherà al vecchio proprietario estinguere il mutuo in corso prima della vendita finale.

Vendere una casa con il mutuo: estinzione del finanziamento


Come ho già indicato, l’estinzione del mutuo consente al proprietario di vendere casa ad un nuovo compratore interessato; oppure di mettere la casa nuovamente su piazza in cerca di un nuovo acquirente. Grazie alle nuove leggi, non ci sono neanche più i costi di mora da pagare in caso di estinzione anticipata; però tutto vale se i finanziamenti sono stati attivati dal 2007 in poi, altrimenti si dovrà pagare la multa indicata sul contratto.

Come vendere casa con il mutuo: ipoteca immobiliare


Allora in questo caso ci sono due strade: quella dell’ipoteca con un mutuo nella stessa banca; o quella dell’ipoteca con un nuovo mutuo in banca diversa. Nel caso si optasse per il primo caso, quindi sia l’estinzione, che l’accollo del mutuo avvengono con la stessa banca dell’ex proprietario, allora l’ipoteca verrà tranquillamente mantenuta e basta. Invece se si dovesse scegliere la seconda opzione e si decidesse di aprire un nuovo mutuo presso una nuova banca; allora questo istituto dovrà attivare un’ulteriore ipoteca, indicata come: ipoteca di secondo grado, la quale si andrà ad estinguere una volta che la prima banca avrà cancellato la vecchia ipoteca di primo grado attivata in precedenza sull'altro mutuo casa.


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